Miet- &
WEG-Recht

Einer unserer Tätigkeitsschwerpunkte ist das Miet- und WEG-Recht.

Das WEG-Recht beschäftigt sich mit den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft untereinander, den Aufgaben eines Verwalters der WEG und den sich daraus ergebenden Problemen.

Herr Rechtsanwalt Günter Klein ist in unserem Haus Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht. Sie haben Fragen? Gerne berät er Sie zu den entsprechenden Themenbereichen eines Vermieters, eines Mieters oder auch als Wohnungseigentümer.

Günter Klein
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kündigung des Mietverhältnisses

Während der Mieter ein Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist ohne Nennung eines Grundes kündigen kann, kann das Mietverhältnis eines Mieters durch den Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist und mit einer gerichtlich überprüfbaren Begründung gekündigt werden. Ein Mieter muss nicht befürchten, durch seinen Vermieter einfach auf die Straße gesetzt zu werden. Es bedarf einer begründeten Kündigung, die der Mieter zurückweisen kann. In diesem Fall muss der Vermieter sich dann einen gerichtlichen Räumungstitel verschaffen.

Mieter stellen sich häufig nach Beendigung eines Mietverhältnisses die Frage, wann die Mietkaution rückzuerstatten ist, ob der Vermieter die Mietkaution mit Schadensersatzansprüchen und rückständige Mietzinsforderungen verrechnen kann und eine Verrechnung mit Schadensersatzansprüchen auch dann noch erfolgen kann, wenn die Schadensersatzansprüche aufgrund der kurzen Verjährung im Mietrecht bereits verjährt sind. Schadensersatzansprüche des Vermieters stehen sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe der Mietkaution aufrechenbar gegenüber. Darüber hinausgehende Schadensersatzansprüche muss der Vermieter aufgrund der kurzen Verjährung im Mietrecht vor Ablauf von sechs Monaten rechtshängig machen, andernfalls sind sie verjährt. Es sind dann die einzelnen Korrekturen wie angestrichen vorzunehmen.

Mietkaution

Mieterhöhung

Häufige Frage von Mietern ist die Frage, ob eine vermieterseitig erklärte Mieterhöhung akzeptiert werden muss oder wie eine Mieterhöhung des Vermieters abgewendet werden kann. Hier muss der Mieter wissen, dass eine vermieterseitige Mieterhöhung an bestimmte Formalien geknüpft ist, die Mieterhöhung einer konkreten Begründung bedarf und der Vermieter den Mieter im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens auffordern muss, der von ihm erklärten Mieterhöhung zuzustimmen. Die Mieterhöhung ist also einseitig durch den Vermieter nicht durchsetzbar. Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung, muss der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

Eine häufige Fragestellung bei Mängeln am Mietobjekt ist die, ob und wenn ja, in welcher Höhe eine Mietminderung durch den Mieter gerechtfertigt ist und wann der Vermieter bei einer vorgenommenen Mietminderung berechtigt ist, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Beratung eines Mieters hinsichtlich einer von ihm vorzunehmenden Mietminderung kann nur einzelfallbezogen sein. Die prozentual vorzunehmende Mietminderung muss ausgehend von der Kaltmiete berechnet werden.

Mietminderung

Schönheits-
reparaturen im Mietverhältnis

Mietverträge sehen üblicherweise vor, dass während der Dauer des Mietverhältnisses in bestimmten Zeitabständen Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchzuführen sind. Derartige Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag sind zulässig, sofern die einzelnen Zeitabstände nicht starr geregelt sind und tatsächlicher Bedarf zur Schönheitsreparatur gegeben sein muss. Sind die Zeitabstände, in denen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen, im Mietvertrag nach Jahren angegeben ohne Beurteilungsspielraum, führen solche starren Schönheitsreparaturklauseln zur Unwirksamkeit der Klauseln, sodass der Mieter in einem solchen Fall gar keine Schönheitsreparaturen zu erbringen hat und dann auch keine Endrenovierung schuldet.

Rechtsanwalt Klein als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vertritt Mieter in sämtlichen gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Diese Prozesse sind im Wohnraummietverhältnis beim Amtsgericht angesiedelt, bei gewerblichen Mietverhältnissen ist die Prozessvertretung auch vor dem Landgericht denkbar.

Prozessvertretung

Kündigung des Mietverhältnisses

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis im Rahmen des Wohnraummietrechts fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zusammen zwei Monatsmieten rückständig wird. Beabsichtigt ein Vermieter eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, so muss er die Kündigung konkret begründen. Der Kündigungsgrund ist gerichtlich überprüfbar, was bedeutet, dass der Vermieter seinen Kündigungsgrund in einem Räumungsrechtsstreit darlegen und beweisen muss. Anders als ein Mieter, der jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen kann, ist der Vermieter – je nach Dauer des Mietverhältnisses – an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden.

Ein Vermieter kann einen unliebsamen Mieter nicht einfach vor die Tür setzen. Er bedarf zur Durchführung einer Zwangsräumung eines Räumungsurteils. Hält ein Vermieter nach Durchführung eines ordentlichen Räumungsrechtsstreites ein Räumungsurteil in Händen, hat er verschiedene Möglichkeiten die Räumung der Wohnung zu betreiben.

Räumung

Neben- und Betriebskosten-
abrechnung

Jeder Vermieter ist einmal jährlich verpflichtet – sofern dies mietvertraglich vereinbart ist – über die Neben- und Betriebskosten eine Abrechnung zu erstellen. Diese Nebenkostenabrechnung muss für den Mieter der Gestalt nachvollziehbar sein, dass die Abrechnung die Gesamtkosten aufzeigt, den Umlageschlüssel darlegt und den auf den Mieter entfallenden Anteil berechnet. Die einer Neben- und Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungen muss ein Vermieter dem Mieter auf Wunsch zur Einsichtnahme vorhalten und ihm Einsicht gewähren. Wünscht der Mieter die Übermittlung von Belegkopien, kann der Vermieter dies davon abhängig machen, dass der Mieter die insoweit anfallenden Kosten trägt.

Ein Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten sowohl von Vermietern als auch von Mietern. Ein Mietvertrag sollte sinnvolle Vertragsregelungen enthalten, die aber nicht jeden Einzelfall regeln können. Es bedarf insofern einer ausgewogenen Dosierung.

Mietvertrags-
gestaltung

Mieterhöhung

Die Mieterhöhung durch den Vermieter kann nicht einseitig und grundlos erklärt werden. Eine Mieterhöhung ist an bestimmte Formalien geknüpft und muss begründet sein. Die Mieterhöhungsbegründung kann unter Heranziehung eines gegebenen Mietspiegels oder anhand von drei Vergleichswohnungen erklärt werden. In der Mieterhöhung muss der Mieter am Ende aufgefordert werden, der erklärten Mieterhöhung zuzustimmen. Äußert sich der Mieter nicht oder versagt er seine Zustimmung, muss der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

Herr Rechtsanwalt Klein vertritt als Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Vermieter in mietrechtlichen Prozessen auf Zahlung rückständiger Mieten, Zahlung der Mietkaution, Klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung, Räumungsprozessen etc.

Prozessvertretung

Wohnungs-
eigentümer-
versammlung

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss einmal jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung durchführen. Im Hinblick auf eine solche Wohnungseigentümerversammlung können sich Wohnungseigentümer vorab beraten lassen, wie sie sich auf einer Wohnungseigentümerversammlung im Hinblick auf einzelne Tagesordnungspunkte verhalten sollen.

Auf Wohnungseigentümerversammlungen werden durch die Wohnungseigentümer Beschlüsse zu einzelnen Tagesordnungspunkten gefasst. Halten Wohnungseigentümer, die bei der Beschlussabstimmung unterliegen, den von der Mehrheit beschlossenen Beschluss für unwirksam oder für rechtlich bedenklich, hat jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit binnen einer Frist von einem Monat gerechnet ab dem Datum der Wohnungseigentümerversammlung, Beschlussanfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht zu erheben. Die Begründung der Beschlussanfechtungsklage muss dann binnen eines weiteren Monats erfolgen. Mit einer solchen Beschlussanfechtungsklage hat jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit, Beschlüsse, die seines Erachtens rechtlich nicht haltbar sind, einer gerichtlichen Überprüfung zuzuführen.

Beschluss-
anfechtungsklage

Verhältnis der WEG zu einzelnen Eigentümern

Im Wohnungseigentumsgesetz ist das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einzelnen Eigentümern geregelt. Fragestellungen der Wohnungseigentümer lassen sich zumeist nach Einblick in den Kaufvertrag und die Teilungserklärung klären.

Auch das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zur beauftragten Hausverwaltung ist häufig problematisch. Die Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Hier bedarf es einer einzelfallbezogenen Beratung und ggfls. gerichtlicher Klärung.

Verhältnis der WEG zur Hausverwaltung